Pri hypotéke je niekedy výhodnejšie priplatiť si za istotu dlhšej fixácie splátky

Autor: Jaroslav Čačko | 20.2.2017 o 21:33 | (upravené 20.2.2017 o 22:12) Karma článku: 1,84 | Prečítané:  551x

Keď sa povie slovné spojenie „výhodná hypotéka“ – každý začne riešiť, čo najnižší úrok. V tom lepšom prípade aj RPMN – teda ročnú percentuálnu mieru nákladov, v ktorej sú už zohľadnené všetky poplatky spojené s hypotékou.

Sú však naozaj najnižší úrok a RPMN ukazovatele, ktorými by sa mal záujemca o novú hypotéku (alebo prefinancovanie starej) za každých okolností riadiť?

Na prvý pohľad najlacnejšia hypotéka, nemusí byť naozaj z dlhodobého horizontu najvýhodnejšou. Ak uprednostníte za každú cenu krátkodobú úsporu nad dlhodobou neistotou, tak v podstate riskujete s vlastnými peniazmi. Áno, tento článok bude o fixácii úrokovej sadzby hypotéky.

Výber doby, počas ktorej sa vám nezmení výška splátky, treba dobre zvážiť a neriadiť sa stále tou dĺžkou fixácie, u ktorej je najnižšia úroková sadzba.

 

Tab. č.1 – úver 50 000 €, 30 rokov, 3 ročný fix

Úrok % p.a.

Splátka €

Za 3 roky €

1,3

168

6 048

2

184

6 624

2,5

198

7 128

3

207

7 452

3,5

219

7 884

4

232

8 352

 

 

Poďme sa teda pozrieť na konkrétne príklady, ktoré môžu nastáť v praxi. Beriete si hypotéku vo výške 50 000 € na dobu 30 rokov s úrokovou sadzbou 1,3 % p.a. a trojročným fixom. Pre zjednodušenie výpočtov zabudneme na všetky ostatné poplatky, ktoré môžu byť spojené s takýmto úverom. Aj keď v praxi by určite mali zavážiť pri výbere najvýhodnejšej banky na poskytnutie hypotéky. V dnešnom článku sa však tejto problematike venovať nechcem.

Výška splátky bude 168€ mesačne. Za 3 roky tak zaplatíte na splátkach 6 048 €.

Prvý modelový príklad bude pomerne pozitívny a predpokladajme, že úroková sadzba sa zvýši na 2,0 % p.a., pričom stále ostanete pri trojročnej fixácii. V tom prípade vám splátka stúpne na 184 € mesačne. Pri variante 2. to bude 2,5 % p.a. a výška splátky už 198 €.

 

Preto by som odporúčal radšej máličko priplatiť za ponuku s 5-ročnou fixáciou, kde, ako vidíme z tabuľky, je mesačná splátka vyššia len o 4 € pri úrokovej sadzbe 1,5 % p.a. Je síce pravda, že za 3 roky zaplatíme o 144 € viac, ale máme istotu takejto splátky až 5 rokov a nemusíme sa strachovať, aké budú sadzby o 3 roky. Pravdepodobnosť, že budú ešte nižšie, je totiž asi takmer nulová a že budú aspoň rovnaké tiež pomerne malá na to, že ide len o príplatok 48 € ročne.

 

Tab. č.2 – úver 50 000 €, 5-ročný fix na 30 rokov

Úrok v % p.a.

Mesačná splátka v €

Splátky za 5 rokov

1,5

172

10 320

3

211

12 660

4

239

14 340

5

268

16 080

 

 

Zaujímavejšie je však porovnanie 5-ročnej fixácie a 10-ročnej fixácie. Ponuky bánk sa menia pomerne často. Preto treba brať použité čísla s malou rezervou a stále si to nechať individuálne porovnať (ak si netrúfate sami, či nemáte čas obehať všetky banky, tak odborným a serióznym finančným sprostredkovateľom s čo najširším portfóliom zazmluvnených bánk). V každom prípade sadzby, ktoré tu spomínam, sú dnes pomerne aktuálne a veľké zmeny sa nečakajú ani v najbližších mesiacoch.

Poďme teda k tým číslam. Ako vidíme z tabuliek, pri 5-ročnej fixácii vieme aktuálne počítať aj s úrokom 1,5 % p.a., čo pri 50 000 € úvere znamená mesačnú splátku 172 € a za 5 rokov kumulatívnu sumu splátok na úrovni 10 320 € (úrok + istina).

Pri zvážení 10-ročnej fixácie vieme počítať s úrokom už od nejakých 2,3 % ročne (ak opomenieme špecifickú ponuku istej banky s úrokom síce len 1,49 %, ale nemalým jednorazovým poplatkom 3,8 % objemu úveru o čom možno niekedy nabudúce...).

Pri takomto úroku je splátka 192 € mesačne,  čo za 10 rokov činí spolu 23 040 €.

Ako môžeme vidieť z tabuliek s prepočtami, ak by sme mali to šťastie že po 5-ročnej fixácii nájdeme banku, ktorá nám dá úrok na ďalších 5 rokov 1,5 % p.a., zaplatíme za 10 rokov 20 640 €, čo je o 2400 € menej ako pri hypotéke s 10 ročným fixom s úrokom 2,3% p.a. (resp. 20 € mesačne po dobu 10 rokov). To je však tá najoptimistickejšia a skôr nepravdepodobná možnosť (odhliadnuc od takej, v ktorej by sme mali úrok ešte nižší :) ).

 

Tab. č.3 Porovnanie 10 roč. fixu a rôznych kombinácií 5 ročných

10-ročný fix

2,3 % p.a.

192 € mesačne

23 040 €

2x 5-ročný

1,5 % + 1,5 % p.a.

172 € mesačne

20 640 €

2x 5-ročný

1,5 % + 3 % p.a.

172 / 211 mes.

22 980 €

2x 5-ročný

1,5 % + 4 % p.a.

172 / 239 mes.

24 660 €

2x 5-ročný

1,5 % + 5 % p.a.

172 / 268 mes.

26 400 €

 

 

No pri reálnejšej prognóze, v ktorej by sme počítali s úrokom 3 % p.a., by kumulatívna suma splátok činila už 22 980 €, čo je takmer to isté, ako mať po celý čas splátku na úrovni 2,3 % p.a. pri 10-ročnom fixe.

Každé ďalšie navýšenie úrokových sadzieb by pre nás znamenalo stratu. Pri 4 % sadzbe by splátka činila už 239 € a kumulatívne za obe 5-ročné fixácie sumu 24 660 €, pri 5 % ročnej úrokovej sadzbe dokonca až 26 400 € resp. 268 € mesačne. To by predstavovalo rozdiel oproti 10-ročnej fixácii s úrokom 2,3 % p.a. 3 360 € za 10 rokov, resp. 76 € mesačne u splátky, čo už nemusí byť pre rozpočet domácnosti málo.

 

Týmto článkom som nechcel povedať, že je potrebné za každú cenu fixovať na čo najdlhšie obdobie a priplatiť si za istotu. No určite treba zvážiť aj takúto možnosť, najmä ak patríte ku konzervatívnejším v prístupe k financiám a máte radi istotu. Na druhej strane, s rastom úrokových sadzieb by mala rásť aj inflácia (a predpokladajme, že rýchlejšie aj mzdy), nehovoriac o tom, ak si veríte na rýchlejšie splatenie úveru mimoriadnymi splátkami bez poplatkov. Vtedy by som odporúčal kratšiu fixáciu s nižším úrokom. Za taký zlatý stred môžeme v súčasnosti považovať 5-ročné fixácie.

Nezabudnite ani na to, že výhodná hypotéka by mala byť aj výhodne poistená. Nehovorím len o povinnom poistení nehnuteľnosti, čo je podmienka každej banky. Ale najmä o poistení schopnosti splácať úver aj pri vážnejších chorobách, úrazoch, či toho najhoršieho. O omyloch v životnom poistení, ktoré sa dodnes šíria medzi ľuďmi, som písal v tomto článku. Ak si to otočíte naopak, dozviete sa, ako by malo byť takéto poistenia nastavené J Konkrétnejšie o poistení úveru zase tu.

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

DOMOV

Memorandum proti Kotlebovi zatiaľ podpísal len Mičev

Vyzývatelia extrémistu Mariana Kotlebu Ján Lunter aj Martin Klus tvrdia, že v župných voľbách sa zachovajú zodpovedne.

KOMENTÁRE

Kotleba na 26 percent má, no na štyridsiatku nesiahne

Roztrieštenosť priniesla víťazstvo Franca, spojenectvo porážku Hitlera.

ŠPORT

Mladí Slováci predviedli skvelý výkon, Švédom strelili tri góly

Prvý strelil Chrien, druhý Mihalík a tretí Šatka.


Už ste čítali?